這真不是個例。即墨購房者的實力還真是很強，他們遍布青島房價高的樓盤，甚至黃島海景房也有他們的身影。當房師傅開展青島區域樓市分析系列報道的時候，不少讀者對即墨樓市感興趣，比如即墨西城區。這個課題，太難了。

　　因為從2019年到現在，這個片區至少新進了10家開發商，且幾乎都是大鱷，不差資金的那種。幾個月不去一趟，你都不敢吱聲，變化太快，樓盤遍地起，不敢隨便下筆。

　　即墨西城區，也叫即墨西部商貿區，服裝、布料、針織、義務城、童裝城、小商品城聚集的地方。這里的樓盤特點十足，這里的房價很猛。可是，勇猛有余，銷量不咋滴。等到開盤潮到來，會怎樣？

　　即墨西城區與城陽北相連。從青島市區，走青銀高速，半小時左右的時間，從即墨（南泉）收費站下高速后，第一個紅綠燈左轉，然后你就隨便開，奔吧，路寬、新路，很嗨。

　　在石林三路與文峰路路口，房師傅驚呆了。招商、中南、榮盛，三家大鱷的廣告牌分別占了西南、東南、東北三個角落，只有西北角幸存了。咱不知道，這些廣告牌有沒有審批手續，倒是很吸引人。

　　這真不是偶然，這三家的地就在十字路口周邊。嗯，扎堆了，肩并肩，好基友。沿著石林三路，從南往北，以此是招商、中南和榮盛。它們都在石林三路的東側。西側還未拆遷結束，還有大量待開發土地。

　　這三家是進展早的。招商已經開盤了，是最早的。榮盛和中南已經開工建設，且案名、售樓電話都打出來了。

　　再往北，還有中梁（倆地塊，南邊還有）、中冶，繼續往西北，還有海爾寶龍的地（開工了、接待中心也開放了）。

　　招商是大約一年前拿的地。2019年5月招商蛇口控股以14.87億拿下該區域1宗商住地和4幅商業地塊，占地面積189203㎡，規劃建筑面積308213㎡，商住地塊地價4662元/㎡、商業地塊地價為6002元/㎡。當時，即墨樓市還可以，這個地價，現在看不便宜。

　　這也決定了，后來該樓盤開盤的價格。網上房地產數據顯示，2月28日，招商公園1872樓盤 270套住宅取得預售證，截至4月18日，網簽了68套，可售套數為202套，參考價12500元/平左右，另外還有2000多元的裝修費。這可不是到了15000元。

　　如此價格。還能網簽近70套，還可以嘛。很好奇，都是哪些人如此大手筆。140平左右的戶型，公攤25%左右，20層左右的高層，真“不錯”。

　　在西城區，幾乎所有樓盤都會拿萃英中學、二十八中、德馨小學等即墨知名中小學當噱頭。這話騙小白，挺好用衛衣童裝尾貨批發價格多少。因為這幾所學校，真的就矗立在那，跑不了。但是，你買了這個房子，孩子就能上這些學校嗎？沒有一點關聯性。小學是劃片的，新建樓盤被劃到哪個小學，開發商說了不算，這是不可確定的。高中就更不用說了，得看中考成績。

　　這個區域的西北方向，萃英花園，名字起的響亮。聽起來和萃英中學很近，其實不近。但人家就打這個旗號，且起價低于1萬，夠直接了。

　　禹洲朗廷府在石林一路的西側，它的西側是海爾地產。禹洲呢，目前大致情況是：約104-171㎡住宅，北區小高層價格14500-15000元，洋房價格17500元。南區推出3棟洋房，價格19000元，帶裝修交付。

　　2019年1月3日，禹洲地產首進即墨！宏海發展（禹洲地產控股）以7.31億獲得即墨商貿城156724㎡商住地塊，樓面成交價4662元/㎡。看看當時的地價，看看現在的房價。到底誰受益？這是一個謎題。可以說，禹洲的地價，是周邊較高的。

　　一年后的2020年1月17日，該區域4宗地成功出讓，總占地面積187108㎡，規劃建面321324㎡，成交總價12.36億，全部被中南摘得。你比較一下，地價是不是有所回落。

　　2019年12月16日上午，龍湖進軍即墨西城區，最高成交單價3500元/㎡，總建筑面積約6.1萬 ㎡。

　　2019年12月25日，中冶即墨拿地。總用地面積148950㎡， 規劃建筑面積297900㎡，樓面價4088元/㎡，另一塊商業用地，樓面價2612元/㎡。

　　2020年3月12日，榮盛進軍即墨西城區。商業用地，2889元/平，住宅為主的用地，4095元/平。

　　2020年4月1日，中梁以約8.69億元競得青島即墨西部板塊地塊，土地面積106628㎡，規劃建筑面積213256㎡。

　　加上，之前還有土地儲備的海爾、藍城、保利等，你數一下，西城區的開發商有多少家了。粗略估算，這些樓盤能提供1.5萬套新房。當然，這個片區還有不少地沒有拍賣。

　　曾有這樣的論調：即墨西城區是即墨的首席富人區。房師傅不這么認為。這里，大多都是普通住宅。從十年前的海信馬山新城，到后來的佳源都市，哪有一個定位高端需求的樓盤？就那個藍城？它敢賣2萬/平，根本就是在收智商稅。

　　你見過哪個富人區，緊鄰大煙筒？各樓盤不會告訴你，附近就是青島新源熱電有限公司。冒煙的，知道嗎？

　　再看看區域內的二手房情況：海信馬山新城，13304元/㎡；瑞納鰲園參考均價13772元/㎡；即發陽光城14000元（數據僅供參考，杠精自便）。

　　九年前，2011年4月，海信馬山新城四期房源，80-120平，均價5300元/平。三年前，保利拿地，瘋狂600多輪的爭奪，地價最后竟然是2195元/平，那是2017年。

　　發現沒有，西城區的房價就是2017—2019年漲起來的，且幅度較大。當然，這期間，地價也漲了很多。

　　和大家說兩個特別重要的細節。房師傅在現場發現，新拿地的某樓盤，非常積極。以至于沒有相關施工許可證件，就施工了。當然，蓋的是售樓處。然后圍擋上寫滿了樓盤介紹，包括電話等。這是多想入市，著急開盤。可你別忽略了，無證施工，是違法的。

　　中午，房師傅在某電子公司對面的餐飲街吃了個午飯。5塊錢的煎餅果子（雞蛋、香腸）很不錯，涼皮也是5塊錢。路邊鹵肉攤邊人不少，湊上前，要了兩個豬耳朵，花了30塊錢。身邊的這些消費，才是最真實，最有煙火氣的。

　　很明顯，上述提到的各樓盤，目標群體一定不是這些廣大基層員工。可能是商品城那邊的店鋪老板，可能是針織廠、服裝廠、陶瓷廠的經理們。

　　反應慢，不等于沒有反應。等反應過來的時候，可能會更激烈。不信，過半年，你再看看這里的房價和各樓盤反應。