我們所希望看到的，是在大拆大整后，能做到土地等資源更有效的配置，從而帶來(lái)更大的產(chǎn)出，創(chuàng)造更大的財(cái)富。

　　比如在這次大拆大整中，很多工業(yè)廠房在運(yùn)動(dòng)式關(guān)停、環(huán)保的整頓中拆掉了，這些拆掉的企業(yè)，不少都是溫州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)制造業(yè)流水線上的“螺絲”“螺帽”。

　　它們雖然不起眼，卻是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈前向后向配套鏈有機(jī)體系中的重要組成部分，也是降低成本的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如開(kāi)鞋廠的，沒(méi)有鞋材配套怎么行？比如森馬企業(yè)是大廠房，但它的供應(yīng)商也許就在小廠房里。

　　政府的確這么做了，但在這一輪的大拆大整運(yùn)動(dòng)中，他們通過(guò)小微園對(duì)制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)承接和轉(zhuǎn)移的安排，特別是對(duì)小微企業(yè)的制造業(yè)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　2015年的時(shí)候，小微園幾乎無(wú)人問(wèn)津，大拆大整后，小微園建設(shè)沒(méi)跟上，供需平衡被打破。通過(guò)小微園模式建起的工業(yè)廠房，瞬間被拆遷剛需瘋搶。即便政府做了一些限價(jià)，小微園開(kāi)發(fā)商明上按照政府要求售賣，暗地里卻另設(shè)名目（管理費(fèi)、特別費(fèi)）加價(jià)，市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求。

　　小微園解決不了怎么辦？只能到二手市場(chǎng)去買，二級(jí)市場(chǎng)的工業(yè)用地價(jià)格自然就高。比較典型的例子，是2017年偏遠(yuǎn)山區(qū)的澤雅鎮(zhèn)某廠房憑借3.7畝土地拍出了1656萬(wàn)元的高價(jià)，扣除地上建筑物成本后，每畝地價(jià)超過(guò)了300萬(wàn)。

　　一部分人拿到拆遷補(bǔ)償后，小微園進(jìn)不了，二級(jí)市場(chǎng)又瘋漲，索性也就不再干實(shí)業(yè)。實(shí)業(yè)的辛苦眾所周知。怎么辦？脫實(shí)向虛，又回到了房地產(chǎn)的老路。

　　截至2019年10月，溫州全市土地出讓金895億元，同比上漲86%，妥妥地超過(guò)2018年的記錄。

　　在這個(gè)光鮮的數(shù)據(jù)背后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)被拆遷的對(duì)象里，包含了市場(chǎng)、酒店、工廠、小微企業(yè)等各種各樣的業(yè)態(tài)。

　　畢竟溫州的人均建筑面積已經(jīng)過(guò)了短缺的時(shí)代。雖然我們對(duì)居住的美好生活是有預(yù)期的，但并不能過(guò)于擠占別的資源。

　　也許，動(dòng)車站邊大象城的崛起案例，給我們溫州未來(lái)城市建設(shè)與發(fā)展提供了一個(gè)樣板，值得大家思考。一起來(lái)看看。

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，是溫州目前輕工產(chǎn)業(yè)鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有銷售渠道通暢了、寬廣了，輕工制造業(yè)才能紅火。這對(duì)溫州這座制造業(yè)城市的重要性不言而喻。

　　大象城當(dāng)年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，雖與大拆大整沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)，但許多經(jīng)營(yíng)商家也是在這一輪大拆大整中面臨著經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的重新選址，其背后邏輯，是一致的。

　　房哥團(tuán)隊(duì)分別走訪大象城、港龍商貿(mào)城、站南商貿(mào)城，通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，盡管三者身處同一個(gè)商區(qū)，只隔一個(gè)街區(qū)，卻仿佛是一幕“冰與火之歌”。

　　港龍給人的印象，一進(jìn)去就感到了混亂無(wú)序。一樓門口開(kāi)奶茶店，市場(chǎng)里賣鞋的、賣衣褲的交叉，針對(duì)性較弱。

　　一個(gè)人、一個(gè)群體、一個(gè)商圈的崛起，往往都需要天時(shí)、地利、人和三方面的因素共同促就。相輔相成，缺一不可。

　　大象城、港龍、站南的天時(shí)、地利大致是一樣的，都是在溫州產(chǎn)業(yè)需要升級(jí)、大拆大整的大環(huán)境下，也都處于動(dòng)車南站最核心的商業(yè)區(qū)。

　　為了探究大象城的不同之處，房哥團(tuán)隊(duì)設(shè)置了一些問(wèn)題，通過(guò)對(duì)大象城女裝、童裝、男裝三大類的經(jīng)營(yíng)戶作了問(wèn)卷抽樣調(diào)查。反饋如下：

　　——童裝市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)猿直壤s為50%，租戶陸續(xù)還在增持，以原鐵井欄、縣前頭童裝批發(fā)戶為核心。

　　——女裝市場(chǎng)的自持比例約40%，中庭核心的位置都是自營(yíng)為主，以原廣場(chǎng)路，城西街，鐵道大廈、金州大廈的女裝經(jīng)營(yíng)戶為主。

　　——男裝市場(chǎng)的自持比例更大，超80%。以施水寮、濮院市場(chǎng)等地的男裝批發(fā)戶居多。除此，包含從廣州、常熟、北京、杭州集聚而來(lái)的溫州人（以樂(lè)清，蒼南，瑞安，永嘉籍為主）。

　　由于篇幅有限，以下的問(wèn)卷調(diào)查內(nèi)容，僅對(duì)2018年8月從施水寮搬遷到大象城的部分男裝經(jīng)營(yíng)戶作為探討。

　　搬遷到大象城之前，施水寮經(jīng)營(yíng)戶的店鋪?zhàn)饨鸪杀菊计浣?jīng)營(yíng)成本的40-50%左右。面積大部分在10-20多平方米。

　　在陳龍秋的招商政策下，這批人大部分以團(tuán)購(gòu)價(jià)入駐了大象城5-6樓。自持比例超80%，特別是手扶電梯為中心的中庭位置，基本是商戶自持經(jīng)營(yíng)。除去公攤面積，部分商鋪的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到70+平方。

　　營(yíng)業(yè)成本，主要以大象城的物業(yè)管理費(fèi)為主，約為2-4萬(wàn)元。占經(jīng)營(yíng)成本比例較低，大部分經(jīng)營(yíng)戶表示可接受。

　　本次調(diào)查最為顯眼的，是一位自持商鋪的經(jīng)營(yíng)戶，從施水寮只有兩三百個(gè)客戶的小戶，搬遷至大象城后，一年時(shí)間，已經(jīng)積攢了近3000名穩(wěn)定的批發(fā)客戶。

　　大象城客戶的來(lái)源主要有三方面：1是原來(lái)從市場(chǎng)帶過(guò)來(lái)的客戶，2是大象城推廣過(guò)程中帶來(lái)的“自來(lái)客”。3是經(jīng)營(yíng)戶自己通過(guò)社交媒體、電商平臺(tái)等自主推廣吸引（主要手段是加微信），經(jīng)營(yíng)戶的微信好友人數(shù)，普遍呈現(xiàn)5000人滿的狀態(tài)。

　　少部分在市區(qū)、縣域客戶較多的經(jīng)營(yíng)戶，物流成本提高，原因在于客戶之前上門拿貨較多。物流成本，總體占據(jù)商戶的經(jīng)營(yíng)成本較小。

　　以前由于物流、交通等原因，部分中小規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶的客戶，除了江蘇、福建等地，多以省內(nèi)鄰市、市內(nèi)的郊縣為主。

　　溫州縣域客戶占比總體約為20-30%。涵蓋溫州所有縣域。其中以蒼南、瑞安、平陽(yáng)、樂(lè)清四縣較為突出。

　　省外的客戶比例，大部分以沿海一帶、動(dòng)車站能到達(dá)的省份為主。調(diào)查得到的綜合反饋，客戶比例較高的省份（直轄市）有：上海、江蘇、安徽、福建、江西、北京、四川、重慶、武漢，最遠(yuǎn)的省份到達(dá)了新疆。

　　由于業(yè)態(tài)和客群的原因，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶為了追求選址的效率和效益，主要考慮地租成本、客戶的來(lái)往便利度、以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同和物流成本等，對(duì)人流密集與商業(yè)繁華度要求反而不高。

　　大象城正好在動(dòng)車站、甌海大道、輕軌等交通主動(dòng)脈交匯點(diǎn)。相比較施水寮等舊城區(qū)域，站南商圈的位置毫無(wú)疑問(wèn)更適合專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

　　從施水寮搬到動(dòng)車站，租金下降、便利度提高、經(jīng)營(yíng)輻射范圍變廣，這都是科學(xué)選址帶來(lái)的紅利。另外物流成本減少的背后，是甌海周邊的鞋服加工廠對(duì)大象城商戶的協(xié)同度較高，且配送、加工條件能夠滿足商戶需求。加工量大的，可以由1-3個(gè)加工廠臨時(shí)相互幫忙。

　　那么，另一個(gè)問(wèn)題又來(lái)了，既然站南商圈適合做專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，為什么別人做不好，只有大象城做得好？

　　歷史上，溫州的專業(yè)市場(chǎng)普遍缺乏整體統(tǒng)籌整合的力量，溫州政府是一個(gè)“無(wú)為而治的政府”，許多事情更加講究市場(chǎng)的自發(fā)性，這不是壞事，但在資源整合方面、外部效應(yīng)方面、公共產(chǎn)品公共服務(wù)的提供方面，就成了短板。在這種情況下，就容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戶各自為戰(zhàn)，缺乏合力。

　　比如對(duì)外的推廣，市場(chǎng)的整體定位，規(guī)劃整合、配套設(shè)施服務(wù)、公共產(chǎn)品的供給，這些都不是經(jīng)營(yíng)戶個(gè)人能夠解決的。

　　大象城模式最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，在于一開(kāi)始的運(yùn)營(yíng)思維——陳龍秋并沒(méi)有走歐洲城等商業(yè)地產(chǎn)重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)、賣掉就了事的老路，比如像港龍把商鋪賣給投資客，而是優(yōu)先把商鋪以相對(duì)實(shí)惠的團(tuán)購(gòu)價(jià)賣給自帶流量的經(jīng)營(yíng)戶。

　　對(duì)于非經(jīng)營(yíng)戶/經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買商鋪后，沒(méi)有在大象城自持經(jīng)營(yíng)的，5年內(nèi)交由大象城運(yùn)營(yíng)，前兩年按照每年5%的租金回報(bào)率在總價(jià)里減去（10%），剩下3年以10%+90%分成比例的方式合作。

　　電商中心：結(jié)合阿里巴巴平臺(tái)，線上線下交易。（據(jù)說(shuō)是浙江唯一一家與阿里巴巴合作的服裝專業(yè)市場(chǎng)。）

　　物流中心：經(jīng)營(yíng)戶下載一個(gè)大象城APP軟件，線上直接下單，快遞員會(huì)統(tǒng)一直接上門取件。甚至，放在門口就行。

　　商業(yè)服務(wù)：提供一站式經(jīng)營(yíng)服務(wù)。建立商戶經(jīng)營(yíng)管理檔案和日常管理系統(tǒng)，通過(guò)掌握各樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況，幫助商戶解決經(jīng)營(yíng)中的實(shí)際困難。

　　物業(yè)中心：建筑、設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)、安防管理、衛(wèi)生管理、綠化和裝修管理、廣告宣傳等公共性商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

　　a、自持經(jīng)營(yíng)戶最直觀的感受，就是不用再操心房東明年是不是要再漲個(gè)五萬(wàn)十萬(wàn)的房租了。他們?nèi)硇耐度肟蛻舻耐卣购途S護(hù)，依靠溫州本地優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)需求而量定歐貨、大衣、西裝等。

　　同時(shí)，對(duì)客戶的占比、分化、成交率也有了數(shù)量上的數(shù)據(jù)支持，以此作為自己經(jīng)營(yíng)服裝款項(xiàng)的市場(chǎng)判斷依據(jù)。

　　——哪怕大象城的專屬的申通快遞比外面貴了1塊錢，大部分經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為“可以接受”，因?yàn)橹挥写蠹业南蛐牧σ恢拢咽袌?chǎng)做大，未來(lái)才有更多的“談判資本”。

　　——經(jīng)營(yíng)戶也考慮并理解大象城運(yùn)營(yíng)方應(yīng)該要有的“有利可圖”，才能避免過(guò)去的惡性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)共贏。

　　據(jù)了解，大象城的商鋪?zhàn)饨鹌毡樵?00-300元/方/月，其銷售價(jià)格在15000至60000元/方不等（得房率約50%）。

　　國(guó)際上衡量一個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)運(yùn)行狀況的良好租售比為1:25-1:16.6之間石家莊童裝批發(fā)便宜嗎，即4%-6%左右。

　　另外，從金州、鐵道市場(chǎng)當(dāng)下的租金約600-1200元/方/月的預(yù)期參考，如果大象城按照現(xiàn)在的發(fā)展勢(shì)頭，未來(lái)空間應(yīng)該不錯(cuò)。

　　d、從區(qū)域輻射，到大范圍的全國(guó)輻射，多賺外面人的錢，營(yíng)業(yè)做大，蛋糕做大，這是溫州城市財(cái)富積累和發(fā)展的根本。

　　本次調(diào)查的經(jīng)營(yíng)戶的年齡層主要為70后、80后、90后三代。三代人表現(xiàn)出來(lái)對(duì)這座城市的遠(yuǎn)望大不相同：

　　80后和90后更多的是希望把這個(gè)市場(chǎng)做起來(lái)。有90后甚至表示“大象城模式是溫州批發(fā)市場(chǎng)的終極模式，大象城若做不起來(lái)，只能北上（杭州）或南下（廣州）。”

　　如果不是前后三次實(shí)地探訪大象城、港龍、站南三個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，并從一樓走到頂樓，每樓大致掃一圈，我確實(shí)無(wú)法從外面感受到他們之間的差距。

　　它們表面的地理位置呈現(xiàn)“三足鼎立”，但一步落后，最終導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)步步落后的局面已經(jīng)顯現(xiàn)——專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模性、領(lǐng)導(dǎo)性完全不同。

　　1、大象城的運(yùn)營(yíng)方面做的相對(duì)較好，比如會(huì)對(duì)商鋪店主做抖音、快手等新媒體的培訓(xùn)，自持經(jīng)營(yíng)戶或承租戶對(duì)此興趣較大。就官方公號(hào)方面，目前也就大象城在運(yùn)營(yíng)。港龍停更在2018年8月30日。通過(guò)關(guān)鍵字搜索站南商貿(mào)城，則是一片的負(fù)面信息。

　　2、在站南商貿(mào)城的男裝市場(chǎng)，幾個(gè)經(jīng)營(yíng)戶聚在走廊邊閑聊，討論的話題卻是誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)“搬到大象城”去了。對(duì)于站南商貿(mào)城，有一位是這么說(shuō)的：“這么好的位置，如今卻這樣的，真的是太可惜了。”

　　3、港龍的空置率實(shí)在是太高了！有位從黃龍商貿(mào)城過(guò)來(lái)的經(jīng)營(yíng)戶，“免租期”快到了，正在考慮搬遷。因?yàn)樗谑袌?chǎng)外面也有一家店鋪，租金更便宜。他認(rèn)為港龍的租金，公攤占比太大無(wú)法承受。事實(shí)上，市場(chǎng)的公攤占比都比較大。但人氣不行，各方面也自然被放大。

　　4、我們?cè)谑致房陔S訪了兩位（一起）買了衣服或鞋子的80后市民（女），他們說(shuō)：“第一次來(lái)到大象城，發(fā)現(xiàn)里面的衣服可選擇的實(shí)在太多了，根本逛不完，質(zhì)量也已經(jīng)不是以前火車站那種低檔次，價(jià)格也不貴，根本沒(méi)必要逛淘寶。”

　　近年，東南亞低端勞動(dòng)力對(duì)整個(gè)中國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)的沖擊，溫州憑借多年積累的服裝產(chǎn)業(yè)配套鏈，仍有不少優(yōu)勢(shì)。而電商對(duì)服裝實(shí)體店的全方位洗牌，也并未影響到專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。相反，服裝市場(chǎng)卻成了大部分電商貼牌進(jìn)貨的源頭之一。

　　據(jù)溫州市服裝商會(huì)的不完全統(tǒng)計(jì)，溫州共有2700多家服裝企業(yè)，其中1900多家服裝制造企業(yè)，800多家商貿(mào)流通企業(yè)，男裝占到了約70%，女裝、童裝占30%左右。（數(shù)據(jù)引自《三聯(lián)生活周刊》）

　　他們的普遍困境在于，如何避免上海杭州廣州對(duì)從業(yè)人員、高級(jí)人才的虹吸效應(yīng)，如何解決招工難、留人難的問(wèn)題。

　　在這樣的難題面前，大拆大整或產(chǎn)能轉(zhuǎn)移下的專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)論結(jié)果呈現(xiàn)負(fù)和博弈，還是零和博弈，不僅會(huì)對(duì)城市有限的總量資源造成極大浪費(fèi)，而且可能傷到元?dú)狻?

　　港龍就是擺在眼前最現(xiàn)實(shí)的悲傷案例。3-5年的短時(shí)間內(nèi)，如果大象城的外溢效應(yīng)尚未全方位凸顯，港龍的空置率或許就很難緩解，甚至加重。

　　要知道，類似大象城、站南、港龍這樣的市場(chǎng)，它們?cè)跍刂葺p工產(chǎn)業(yè)鏈里“承上啟下”，作用明顯。它們的興衰表現(xiàn)，意味著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的成敗——批發(fā)商本質(zhì)上也是一種資源整合型的廠商，它們對(duì)整體業(yè)態(tài)的敏感度更高。

　　因此，在接下來(lái)的大拆大整或產(chǎn)能轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，就如何讓輕工市場(chǎng)（鞋料市場(chǎng)、紐扣市場(chǎng)、眼鏡市場(chǎng)等）實(shí)現(xiàn)復(fù)興，政府需打破原有相對(duì)隨意的拆遷安置辦法。或者在未來(lái)的市場(chǎng)建設(shè)中，像大象城這般適當(dāng)引入行業(yè)資源，提前制定分配規(guī)則，建立雙贏或三贏的思維，才是走向正和博弈的參考路徑。