? 中證鵬元給予公司穩定的信用評級展望。我們認為公司業務在舟山市普陀區范圍內將保持較強的專營性，業務可持續性較好，且將持

　　? 舟山市海洋經濟發達，經濟增勢強勁；普陀區水產、港口和旅游資源豐富，經濟總量持續增長。舟山市是我國東部

　　地區的海上門戶，依托臨海的優越地理位置，形成了石化、船舶制造、水產加工等主導產業，經濟總體呈較高速增

　　長，2023年人均 GDP高居浙江省首位；普陀區系舟山市市轄區，擁有豐富的海產、港口及旅游資源，產業以船舶修

　　造、水產加工業以及旅游業為主，近年來經濟總量持續增長，2023年實現地區生產總值 456.51億元。

　　? 公司業務仍具有較強區域專營性，業務持續性仍較好。公司是舟山市普陀區主要的城市開發建設和國有資產經營主

　　體，主要負責普陀區域內土地整理、基礎設施代建、貿易、資產經營、安保與酒店服務等業務，截至 2023年末，公

　　司主要在建土地整理、基礎設施代建和安置房項目體量較大，存貨中尚未結算的項目建設成本規模較大，未來收入

　　? 公司繼續獲得當地政府大力支持，資本實力不斷提高。2023年公司獲得地方政府部門較大規模的貨幣資金、特許經

　　? 公司業務對資金占用仍較多，整體資產流動性仍較弱。2023年末，公司存貨規模增至 519.71億元，主要為土地整理、

　　基礎設施建設和安置房建設項目建設成本，其變現受工程進度、政府財政支付安排、安置進度、土地市場等多種因

　　? 經營獲現情況表現仍較弱，公司仍面臨較大的資金支出壓力和償債壓力。由于項目建設支出規模較大，而業務回款

　　存在一定滯后，2023年公司經營和投資活動現金流仍呈大規模凈流出狀態，截至 2023年末，公司在建的各類項目尚

　　需投資規模較大，未來需要持續依靠外部融資緩解資金壓力。由于債務滾續和項目建設持續投入，2023年公司總債

　　務規模擴張速度較快，期末達 463.93億元，且 EBITDA利息保障倍數和現金短期債務比持續下滑，公司債務負擔仍

　　? 公司仍存在一定的或有負債風險。截至 2023年末，公司對外擔保余額合計 54.26億元，占期末所有者權益的比重為

　　? 根據中證鵬元的評級模型童裝冬裝批發價格低，公司個體信用狀況為 a，反映了在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務能力較強，較

　　? 中證鵬元認為公司作為舟山市普陀區主要的城市開發建設和國有資產經營主體，面臨債務困難時，普陀區政府提供

　　支持的意愿極其強，主要體現為：一方面，普陀區政府間接持有公司 90%股權，對公司的經營戰略和業務運營有著

　　絕對的控制權，土地整理、基礎設施代建、安置房建設等一大部分業務來源于政府及其相關單位，且近年公司獲得

　　的政府支持力度較大，與普陀政府的聯系非常緊密；另一方面，公司承擔了區域內基礎設施建設、土地整理、安置

　　房建設等多種職能，對政府貢獻較大，且公司及重要子公司均已發債，對普陀區政府非常重要。同時，中證鵬元認

　　為普陀區政府提供支持的能力較強，主要體現為：普陀區系舟山市市轄區，擁有豐富的海產、港口及旅游資源，產

　　業以船舶修造、水產加工業以及旅游業為主，近年來經濟總量持續增長，經濟發展水平較高，具有較強的經濟實力、

　　公司于2019年1月25日發行8年期7億元公司債券“19普陀國資債01/PR普陀01”，于2019年3月21日發行8年期8億元公司債券“19普陀國資債02/PR普陀02”，“19普陀國資債01/PR普陀01”和“19普陀國資債02/PR普陀02”的募集資金計劃用于舟山市普陀區城北舊城改造項目和補充流動資金，截至2024年3月31日，“19普陀國資債01/PR普陀01”和“19普陀國資債02/PR普陀02”的募集資金專項賬戶已銷戶，余額均為0元。

　　2024年1月，公司控股股東由舟山市普陀區財政局變更為舟山普陀智匯海洋產業發展有限公司（以 1

　　下簡稱“普陀智匯” ） ，公司名稱、注冊資本、實收資本及實際控制人均未發生變更，截至2024年3月末，公司注冊資本和實收資本仍為85,000.00萬元，實際控制人仍為舟山市普陀區財政局，普陀智匯持股比例為90%，浙江省財務開發有限責任公司持股比例為10%，公司股權結構如附錄二所示。

　　2023年新納入公司合并范圍的子公司共8家，主要系股權無償劃入和公司出資新設，2家子公司注銷，不再納入公司合并范圍，具體情況見表1。截至2023年末，公司合并范圍內共有13家一級子公司，具體見附錄四。

　　舟山市普陀城投工程檢測有限公司 100.00% 100.00 建設工程質量檢測等 股權劃轉 舟山市普陀區邦安物業服務有限公司 100.00% 500.00 物業管理等 新設 浙江那片海海洋牧場有限公司 100.00% 10,000.00 水產養殖等 新設 舟山天沐海洋科技有限公司 80.00% 500.00 技術服務、技術開發等 新設 舟山漁場海洋牧場有限公司 70.00% 5,000.00 水產苗種生產等 新設 2

　　普陀智匯成立于 2014年 7月 17日，原名“舟山市普陀區智匯科技創業投資有限公司”，截至 2024年 6月 30日，由舟

　　舟山普陀港東建設發展有限公司 100.00% 200,000.00 建設工程施工等 新設 2、2023年不再納入公司合并范圍的子公司情況

　　2024年我國經濟取得良好開局，內部結構分化，強化宏觀政策逆周期和跨周期調節，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策

　　2024年以來，在宏觀政策持續發力下，政策效應不斷顯現，一季度我國經濟延續回升向好態勢，為全年增長目標的實現打下良好基礎。一季度實際 GDP同比增長 5.3%，增速超預期，名義 GDP同比增長4.2%，內部結構分化；城鎮調查失業率同比下降，價格水平處在低位；社融和信貸合理增長，加大逆周期調節；財政收支壓力仍大，發力偏慢；工業生產和服務業平穩增長，消費持續修復，出口景氣度回升，制造業投資表現亮眼，基建投資保持韌性，地產投資仍處谷底。

　　宏觀政策要強化逆周期和跨周期調節，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，加強政策工具創新和協調配合。貨幣政策要保持流動性合理充裕，通過降息和降準等方式推動實體經濟融資成本穩中有降；在結構上繼續發力，加大對重大戰略、重點領域和薄弱環節的支持力度；防止資金空轉沉淀，暢通貨幣政策傳導機制，提高資金使用效率；央行在二級市場開展國債買賣，可以作為一種流動性管理方式和貨幣政策工具儲備。積極的財政政策要適度加力、提質增效，將增發國債早日形成實物工作量，加快發行地方政府專項債券，持續推動結構性減稅降費。另外，今年開始連續幾年發行超長期特別國債，今年發行 1萬億元，用于國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，關注后續發行方式和時間。基礎設施投資類企業融資監管延續偏緊，分類推進市場化轉型，建立同高質量發展相適應的政府債務管理機制，持續落地“一攬子化債方案”。房地產領域加大因城施策力度，激發剛性和改善性住房需求；進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，一視同仁支持房地產企業合理融資需求；重點做好保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施“三大工程”的建設，完善“市場+保障”的住房供應體系，逐步建立房地產行業新發展模式。

　　當前國內正處在產業轉型升級的關鍵期，要大力發展新質生產力，牢牢把握高質量發展這個首要任務。內外部環境依然復雜嚴峻，歐美經濟出現分化，歐洲經濟和通脹放緩，美國通脹粘性依然較強，降

　　息推遲，疊加大國博弈和地緣政治沖突等，不確定性和難預料性增加。國內房地產行業依舊處在調整中，有效需求不足和信心偏弱，要進一步激發經營主體活力，增強發展內生動力。綜合來看，盡管當前面臨不少困難挑戰，但許多有利條件和積極因素不斷累積，我國發展具有堅實基礎、諸多優勢和巨大潛能，長期向好的趨勢不會改變，完全有條件推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

　　隨著一攬子化債政策實施，地方化債壓力有所緩解，但投融資約束下區域間差異仍存；2024年地方債務化解與經濟增長是主線，基礎設施類企業債券“控增化存”更加嚴格，“分類推進地方融資平臺轉型”成為各方共識

　　2023年化債是政策主基調，隨著一攬子化債政策實施，地方化債壓力有所緩解，但投融資約束下區域間差異仍存。2023年7月，中央政治局會議提出“制定實施一攬子化債方案”，正式開啟新一輪化債。

　　本輪化債在“遏增化存”的總體思路上，不僅僅針對基礎設施類企業的隱債化解，而是將范圍擴大到企業經營性債務及地方整體債務，同時加速存量債務的化解。本輪化債厘清了中央、地方和金融機構在化債過程中的責任：以地方政府為責任主體，嚴格落實“省負總責，地方各級黨委和政府各負其責”的要求，金融機構依法合規支持置換和重組，同時中央將有條件給予適度支持。此外，本輪化債針對不同區域、不同類型的債務化解實施差異化的手段。12個重點省份以化債為主，新增投資規模大幅放緩，特殊再融資債仍是最有效的支持資金，截至2023年末，貴州、云南、內蒙古、湖南、天津等29地發行特殊再融資債券規模合計約1.4萬億元，有利于緩釋尾部基礎設施投資類企業違約風險，同時銀行等金融機構對存量債務進行展期降息，緩解存量債務壓力。非重點省份化債和發展并存，一攬子化債方案對基礎設施類企業債務“總量控制、結構調整”，銀行貸款整體合規趨嚴，債券發行按名單制管理，以借新還舊為主。隨著一攬子化債政策實施，地方債務壓力有所緩解，但基礎設施類企業債券發行量及凈融資規模趨緊，2023年10月以來債券凈融資同比收縮明顯，11-12月凈融資均轉負。一攬子化債整體利于風險的化解，但投融資約束仍將帶來區域間差異。

　　2024年地方債務化解與經濟增長是主線，在“統籌地方債務風險化解和穩定發展、分類推進地方融資平臺轉型”背景下，基礎設施類企業債券“控增化存”更加嚴格。化債方面，基礎設施類企業新增債券發行審核進一步收緊，“35號文”下借新還舊比例進一步提升，疊加到期規模居于高位，境內債券凈融資同比大幅收縮。投資方面，重點省份基建投資增速進一步放緩，非重點省份基建將保持一定投資增速，并將傳統基建轉向“三大工程”——保障房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設領域；同時，中央財政擬增發萬億特別國債提振基建。轉型方面，在經濟增速換擋背景下，“分類推進地方融資平臺轉型”成為各方共識，基礎設施類企業將從傳統投資建設企業逐步向地方支持型、資源型企業轉型，為地方產業轉型升級和改善營商環境做服務。

　　區位特征：舟山市鄰近寧波、杭州、上海等大中城市群，港口、海洋及旅游資源豐富。舟山市是我國第一個以群島建制的地級市，隸屬于浙江省，地處中國東部黃金海岸線與長江黃金水道的交匯處，面向太平洋，是中國東部沿海和長江流域走向世界的主要海上門戶，舟山市鄰近寧波、杭州、上海等大中城市群，距離寧波市僅80公里，擁有1,390個島嶼和270多公里深水岸線萬平方千米，其中海域面積2.08萬平方千米，是中國第一大群島和重要港口城市，下轄定海、普陀兩區和岱山、嵊泗兩縣，2023年末全市常住人口117.3萬人，較第六次全國人口普查的常住人口112.13萬人有所增加。舟山市下轄舟山港綜合保稅區、舟山海洋產業集聚區、岱山經濟開發區、普陀經濟開發區以及定海工業園區等產業基地。

　　交通方面，舟山市擁有優質的港口資源，全市水深15米以上岸線平方公里，主航道可通行20萬噸以上船舶，擁有中國為數不多的天然深水港；甬舟高速連通了寧波和舟山。鐵路方面，甬舟鐵路于2020年12月在舟山市正式開工，項目總投資約270億元，預計2028年建成，甬舟鐵路西起寧波東站、東至舟山本島，正線公里，建成后，舟山與寧波的通行時間將縮短至26分鐘，與杭州的通行時間將縮短至77分鐘。此外，舟山市內建有普陀山機場，開通國內航線條。舟山市海洋及旅游資源豐富，海洋資源方面，舟山漁場是中國第一大漁場，大黃魚、小黃魚、帶魚和墨魚為主要漁產，此外，舟山還是中國最大的海產品生產、加工、銷售基地之一，2023年全市漁業產值330.1億元，同比增長4.1%，水產品總產量為195.6萬噸，同比增長3.9%。旅游資源方面，普陀山、嵊泗列島均為國家級風景名勝區，此外還擁有岱山、桃花島等省級風景名勝區以及全國唯一的海島歷史文化名城定海。

　　經濟發展水平：近年舟山市經濟總體呈較高速增長，對外貿易持續增長。近年舟山市地區生產總值總體呈較高速增長，2023年舟山市實現GDP2,100.80億元，按可比價格計算，同比增速為8.2%，舟山市經濟體量較小，GDP總量在浙江省11個地級市中排名靠后。按常住人口計算，2023年舟山市人均GDP達17.91萬元，為同期全國平均水平的200.34%，在省內居首位。固定資產投資方面，近年舟山市固定資產投資增速呈波動上升態勢，2023年固定資產投資同比增速為8.1%，其中基礎設施投資同比增長53.5%，工業技改投資同比增長65.7%；社會消費品零售總額2021-2023年增速分別恢復至8.0%、4.1%及7.4%。

　　依托于港口有利條件以及浙江自貿試驗區的發展建設，近年舟山市對外貿易規模持續增長，2023年舟山外貿貨物進出口總額3,578.60億元，同比增長5.8%，其中進口總額2,429.60億元，同比增長9.1%，出口總額1,149.00億元，同比下降0.7%。

　　表2 浙江省 2023年部分地級行政區經濟財政指標情況（單位：億元） 人均 GDP 一般公共預算 政府性基金收

　　資料來源：各市國民經濟和社會發展統計公報和財政預決算報告、政府網站等，中證鵬元整理 表3 舟山市主要經濟指標及同比變化情況（單位：億元）

　　注：“-”表示數據未公布；2021、2022及 2023年人均 GDP=舟山市當年 GDP/當年舟山市常住人口數。

　　資料來源：2021舟山統計年鑒，2021-2023年舟山市國民經濟和社會發展統計公報，政府網站等，中證鵬元整理 產業情況：依托臨海的優越地理位置，舟山市形成了石化、船舶制造、水產加工等主導產業。近年舟山市規模以上工業增加值快速增長，2023年全市規模以上工業總產值比上年增長16.6%，規模以上工業銷售產值3,805.90億元，同比增長11.2%。舟山市具有代表性的優勢產業包括石化、船舶制造以及水產加工等。舟山石化產業主要分布在市本級以及岱山縣，2017年中國（浙江）自由貿易試驗區（以下簡稱“自貿區”）在舟山市正式掛牌，同年舟山綠色石化基地項目一期在舟山市魚山島開工建設。截至2022年末，舟山已建成全國最大、全球第二的石化基地，擁有浙江石油化工有限公司（以下簡稱“浙石化”）以及中海石油舟山石化有限公司等石化企業，浙石化4,000萬噸/年煉化一體化項目一二期全面投產。2023年自貿區規上石油化工業總產值同比增長10.0%；線%。石化基地未來將發展精細化工、新材料等產業，打造多元化石化產業鏈。

　　此外，舟山市是我國重要的現代化船舶工業基地，被列為國家船舶與海洋工程裝備新型工業化產業示范基地和國家船舶出口基地。目前已形成了集研發設計、船舶制造、海工裝備、船舶修理、船舶配套及相關配套服務于一體的現代化船舶產業體系。舟山市船舶制造類主要支撐性企業有金海重工股份有限公司、浙江歐華造船股份有限公司以及舟山長宏國際船舶修造有限公司等。舟山市水產品加工業擁有包括專業市場交易、生產加工、物流配送、市場營銷、電子商務等較為完整的海洋生物與制品產業鏈，主要支撐性企業包括浙江海力生集團有限公司、浙江興業集團有限公司以及中國水產舟山海洋漁業有限公司等。

　　財政及債務：2023年舟山市一般公共預算收入增速較快，財政自給率一般。2023年舟山市實現一般公共預算收入193.51億元，稅收收入占比上升至71.80%，財政收入質量尚可，近年財政自給率一般，2023年財政自給率51.4%，較上年有所上升。此外，近年舟山市政府性基金收入規模呈波動下降態勢，

　　2023年政府性基金收入89.74億元。區域債務方面，2023年末地方政府債務余額627.64億元，較上年末增長4.76%。

　　普陀區擁有豐富的海產、港口及旅游資源，產業以船舶修造、水產加工業以及旅游業為主；近年經濟總量持續增長，2023年投資和消費對經濟拉動作用明顯；財政收入質量較好，但財政自給能力一般

　　區位特征：普陀區擁有豐富的海產資源、港口資源以及旅游資源。普陀區系舟山市市轄區，位于舟山群島東南部，地處長江、錢塘江和甬江入海聚匯處，面臨太平洋。普陀區下轄 5鎮 4街道，總面積6,728.0平方公里，其中海域面積 6,269.4平方公里，2023年末全區常住人口 38.61萬人，較上年略有增加。普陀區通江達海的區位優勢明顯，是長江三角洲及長江、錢塘江和甬江沿線地區的海上門戶以及江海聯運樞紐的重要組成部分，此外，還擁有舟山市唯一的機場——普陀山機場，進一步提升了普陀區的交通條件。

　　資源方面，普陀區海域遼闊，轄區內擁有舟山漁場中的街山、洋鞍兩大漁場，擁有極其豐富的海產資源，以大黃魚、小黃魚、帶魚、烏賊為主。普陀區境內島嶼周圍多灘涂，適宜海鹽生產，沈家門漁港港域面積 320萬平方米，是全國最大的漁貨集散地。除海產資源外，普陀區還擁有優質的港口資源，轄區內的國際航道——蝦峙門航道可供 15萬噸載輪自由進出。此外，普陀區旅游資源豐富，普陀山、朱家尖及桃花島構成了普陀區“旅游金三角”。

　　經濟發展水平：近年來普陀區經濟總量保持增長態勢，增速逐年提高，2023年投資和消費協同發力，有效拉動經濟增長。2023年普陀區實現地區生產總值 456.51億元，同比增長 6.3%，經濟總量在舟山市各區縣位列第三。普陀區 2023年人均 GDP為 11.83萬元，系同期全國平均水平的 1.32倍，三次產業結構占比由 2021年的 16.3:26.7:57.0調整為 2023年的 19.5：20.5：60.0，第三產業在經濟中占據主導地位，且占比有所提升。2022年以來普陀區固定資產投資保持較快增速，2023年固定資產投資增速高達 29.4%，其中工業投資增長 131.9%，基礎設施投資增長 88.7%，表現亮眼。近年普陀區社會消費品零售總額及進出口總額增速波動較大，2023年社會消費品零售總額增速為 7.0%，與投資協同發力，對經濟增長拉動作用顯著，普陀區外貿以出口為主，出口產品主要系船舶、油品和水產品，2023年隨著國際原油等大宗商品價格下行，普陀區進出口總額有所回落，同比下降 7.1%。

　　注：舟山市市轄區的土地出讓收入歸市級預算，故政府性基金收入未在上表中列示；普陀區一般公共預算收入為全區收

　　資料來源：各區縣國民經濟和社會發展統計公報和財政預決算報告等，中證鵬元整理 表6 普陀區主要經濟指標及同比變化情況（單位：億元）

　　資料來源：2021-2023年普陀區國民經濟和社會發展統計公報，中證鵬元整理 產業情況：普陀區產業以船舶修造、水產加工業以及旅游業為主。船舶修造業是普陀區優勢產業，區域內有各類船舶修造企業 49家，重點船舶修造企業包括舟山市鑫亞船舶修造有限公司、舟山市龍山船廠有限公司以及舟山萬邦永躍船舶修造有限公司等，2023年普陀區船舶修造業產值達 124.18億元，同比增長 24.0%。得益于轄區內豐富的水產資源，水產加工業成為舟山市普陀區的優勢產業，2023年普陀區水產加工業產值達 81.89億元，同比增長 8.2%。旅游業方面，普陀區擁有內桃花島、普陀山以及朱家尖等旅游景點，2023年以來，普陀山等景點出現旅游高峰，有效帶動了普陀區當地住宿、餐飲行業復蘇，全年全區限額以上住宿餐飲業營業額同比增長 45.3%。除傳統產業外，近年來普陀區加快培育戰略性新興產業，2023年全區高新技術產業產值同比增長 19.5%。

　　財政及債務水平：近年普陀區財政收入質量較好，但財政自給能力一般。近年普陀區一般公共預算收入小幅波動，2023年實現一般公共預算收入 32.60億元，同比增長 1.2%。普陀區稅收收入整體占比在80%左右，財政收入質量較好。普陀區財政自給能力一般，2023年財政自給率為 48.82%。近年普陀區地方政府債務余額持續小幅增長，2023年末達 92.75億元。

　　注：一般公共預算收入為區本級收入（未包含普陀山、朱家尖），財政自給率=一般公共預算收入/一般公共預算支出；普

　　資料來源：2021-2023年普陀區財政預算執行情況的報告，中證鵬元整理 基礎設施投資類企業：截至 2023年末，普陀區已發債的主要基礎設施投資類企業共 3家，其中舟山普陀城市投資發展集團有限公司（以下簡稱“普陀城投”）及東港投資發展集團有限公司（以下簡稱“東港集團”）均為普陀國資的子公司。普陀國資為控股集團，普陀城投則主要負責普陀區的基礎設施建設、安置房建設與銷售、土地整理等業務，東港集團由普陀國資與浙江省海港投資運營集團有限公司共同出資建立，負責普陀區東港新城的建設。 2024年 1月，普陀區財政局為優化國有資本布局結構，將所持普陀國資 90%股權、舟山市普陀交通旅游集團有限公司 19.8%股權無償劃轉給普陀智匯，普陀智匯成為全市最核心的國有資本運營主體。

　　注：財務數據為 2023年度/2023年末數據；普陀城投和東港集團帶息債務=短期借款+應付票據+一年內到期的非流動負債

　　公司是舟山市普陀區主要的城市開發建設和國有資產經營主體，主要負責普陀區域內土地整理、基礎設施代建、貿易、資產經營、安保與酒店服務等業務，業務仍具有較強的區域專營性 公司仍主要負責普陀區域內土地整理、基礎設施代建、貿易、資產經營、安保與酒店服務等業務，土地整理、基礎設施代建業務具有較強的區域專營性。2023年公司營業收入主要來源于服務業務、資產經營業務、基礎設施建設和土地整理業務，公司利潤主要來自土地整理和資產經營業務，隨著盈利能力較弱的貿易業務改用凈額法確認收入，2023年公司營業收入規模大幅下降，銷售毛利率水平有所提升。

　　2023年公司土地整理收入有所下降，目前公司可供整理出讓的土地較多，土地整理業務持續性仍較好；但受土地市場波動等因素影響，未來收入實現仍存在一定的不確定性，且項目尚需投資規模較大，公司仍面臨較大資金支出壓力

　　經普陀區政府授權，公司負責對普陀區內的土地進行開發整理，跟蹤期內業務模式未發生變化。公司土地整理業務仍主要由下屬子公司東港投資、普陀區旅游投資發展有限公司（以下簡稱“旅游投資”）、舟山浦西開發有限公司（以下簡稱“浦西開發”）和舟山市普陀港福開發建設有限公司（以下簡稱“港福開發”）負責經營，開發區域主要包括普陀區城北片區、沈家門片區、魯家峙整島、普陀勾山浦西片區以及普陀東港新區等。公司土地開發模式主要分為海涂圍墾和動拆遷兩種模式。海涂圍墾系針對沿海片區特設的土地開發模式，即公司根據政府規劃對指定區域按要求進行圍墾開發，圍墾費用及后期開發費用全部計入土地整理成本；動拆遷模式即公司依據政府建設規劃，對指定的城中村、老舊小區及其他待開發區域進行拆遷安置，拆遷出的地塊即為土地整理業務尚需開發的土地，拆遷安置的相關費用全部計入土地整理開發成本。公司按照政府要求完成相關地塊的開發整理后，通過“招、拍、掛”方式進行出讓，待土地出讓后，政府將出讓收入扣除上繳的相關稅費后根據核定標準補償公司土地開發成本。

　　目前，東港投資仍主要負責東港新區的土地開發，開發地塊主要通過海涂圍墾獲得，由于東港新區為普陀區行政、文化中心，該區域內的土地出讓價格較高，東港投資土地整理業務的利潤水平較高。港福開發、旅游投資以及浦西開發所開發土地主要通過動拆遷獲得，這三家子公司負責的區域位置相對較偏，動拆遷難度較大，單位土地整理成本較高，因此整體利潤水平相對較低。2023年公司實現土地整理收入1.73億元，全部來自于東港新區土地出讓，業務毛利率為70.71%。

　　公司負責土地整理的區域主要包括普陀區城北區域、魯家峙整島、普陀勾山浦西片區以及東港新區等，其中可用于開發整理出讓的土地約14,580畝，截至2023年末，公司主要在建土地整理項目包括夏新未來社區、山坡地項目、半升洞項目等地塊，業務持續性較好；上述項目計劃總投資117.21億元，已投資85.36億元，尚需投資31.85億元，公司土地整理業務后續面臨資金支出壓力較大。此外，未來隨著舟

　　表11 截至 2023年末公司主要在建土地整理項目投資情況（單位：畝、億元） 項目名稱 面積 計劃總投資 已投資

　　2023年公司基礎設施代建收入規模大幅增長，目前公司賬面未結算的基礎設施代建項目投入成本規模仍較大，未來業務收入較有保障，但受政府結算安排等因素影響，收入規模和確認時點均存在一定不確定性；2023年公司工程管理業務收入相對穩定，業務盈利能力仍較強 除土地開發整理業務外，公司同時負責普陀區城北區域、魯家峙整島、普陀勾山浦西片區及東港新區等區域內的基礎設施建設業務。從實現收益方式看，公司基礎設施建設業務主要分為委托代建和自主運營兩類。具體業務模式方面，委托代建項目的資金籌措和項目建設主要由公司負責，待項目完成竣工驗收后，由普陀區政府或相關部門對代建項目進行驗收移交及支付代建費用；自主運營的項目建成后則由公司自持運營。2023年公司確認基礎設施代建收入1.29億元，來源于東港一期電力線路入地工程、東港一期排水管道修復工程和普陀區大健康科技產業園建設工程項目（一期），業務毛利率為4.76%。

　　截至2023年末，濱海大道普陀段、魷魚市場提升改造工程等項目已基本完工，公司主要在建的基礎設施代建項目包括螺門漁港配套通道工程、全民健身中心一期（體育中心）等，上述項目計劃總投資20.80億元，累計已投資16.86億元，項目均已接近尾聲，后續支出規模較為有限。目前公司賬面尚有一定規模的基礎設施項目建設成本未進行結算，未來收入仍較有保障，但業務收入確認時點和規模受政府結算安排影響較大，存在一定不確定性。

　　表13 截至 2023年末公司主要在建基礎設施代建項目建設情況（單位：億元） 項目名稱 計劃總投資 已投資

　　自營項目方面，截至2023年末，公司在建的自營項目主要包括普陀海洋科技產業孵化基地提升改造工程、魯家峙文化創意園區等，上述項目計劃總投資17.78億元，未來尚需投資8.43億元。公司在建的自營項目多為旅游配套相關項目及工業地產，未來可以通過房產銷售、出租、旅游門票等實現收入，但未來收益實現情況仍有待觀察，且未來項目的持續投入將進一步加大公司的資金壓力。

　　表14 截至 2023年末公司主要在建自主運營項目建設情況（單位：億元） 項目名稱 計劃總投資 已投資

　　公司工程建設管理業務為市場化招標業務，主要集中在舟山市范圍內，由浙江舟山東大城市開發建設有限公司及其子公司浙江萬事達建設工程管理有限公司、舟山經濟開發區萬事達建設工程檢測有限公司經營，收入來自市場化招投標的工程施工項目，公司通過與委托方簽訂相關項目管理協議，負責項目過程中的管理，具體包括協助委托方辦理的各項工程建設、設計及施工許可的審批、報建、開工、驗收等手續；協助委托方解決項目上出現的技術及管理問題；協助委托方辦理各項竣工手續等。作為項目管理方，公司無需墊資，按照合同約定的費率確認當期項目管理收入。

　　2023年公司實現工程建設管理業務收入（主要包括管理費收入和監理費收入）0.78億元，規模較上年變化不大，業務毛利率為44.36%。

　　2023年受安置房建設及安置進度影響，公司房地產銷售業務收入規模大幅增長，使得資產經營業務收入規模大幅增長，但毛利率水平有所下降；在建安置房項目仍需投入較大規模資金，將進一步加大公司的資金壓力

　　公司資產經營業務主要包括房產銷售業務和租賃業務。2023年受安置房建設及安置進度影響，公司房地產銷售業務收入規模大幅增長，同期公司租金收入亦有所增長，公司全年實現資產經營業務收入3.60億元，較上年大幅增長，由于確認收入的安置房項目毛利率水平較低，2023年公司房產銷售業務毛

　　公司房產開發業務主要由下屬子公司港福開發、舟山東港開發置業有限公司（以下簡稱“東港置業”）和舟山市普陀區旅游投資發展有限公司（以下簡稱“旅投公司”）負責運營，主要從事商業房地產及保障房建設開發，目前公司建設的項目主要為安置房項目。公司承擔著普陀區的安置房建設任務，公司通過政府出讓或劃撥的方式取得安置房建設用地，然后進行安置房建設開發，項目竣工由政府部門進行驗收并核定成本，根據核定成本制定銷售價格向指定安置群體定向銷售，若有剩余可由政府回購并納入保障性住房進行管理。2023年公司實現安置房銷售收入2.40元，主要來源于城北安置房項目。截至2023年末，公司主要在建保障房項目計劃總投資42.18億元，已完成投資19.48億元，尚需投資22.70億元，未來安置房業務可持續性仍較好，但仍需投入較大規模資金。

　　表16 截至 2023年末公司主要在建安置房項目建設情況（單位：億元） 項目名稱 計劃總投資 已投資

　　公司2023年未出售商業地產房產，目前公司可供銷售的商業地產項目仍主要為前期開發的東港財富中心。東港財富中心為子公司東港投資建設的商業寫字樓項目，項目總投資2.30億元，主要出租與出售對象為金融相關企業。

　　公司租賃業務主要由公司本部及下屬子公司東港投資和普陀城投負責運營，租賃資產仍主要為東港商務中心、科技置業大廈及部分商業用房、工業用房等。2023年公司實現租金收入1.20億元，同比小幅增長，公司租賃業務收入規模相對較為穩定，毛利率水平較高，可為公司收入和利潤實現有益補充。

　　2023年公司建材貿易改用凈額法確認收入，公司貿易業務收入大幅下滑，業務毛利率水平大幅提升，貿易業務對公司營收和利潤的貢獻仍較為有限

　　2023年公司貿易業務主要為建材貿易，貿易品種主要為瀝青、鋼材、混凝土等，由子公司舟山普陀城投貿易發展有限責任公司和浙江舟山東大城市運營服務有限公司負責，公司從上游供應商處大宗采購產品后加價銷售給下游客戶，跟蹤期內業務模式未發生變化。2023年公司貿易業務收入規模同比大幅下

　　降，一方面系因浙江舟山東大城市運營服務有限公司成品油貿易業務減少，另一方面，系因出于謹慎性原則考慮，公司建材貿易業務改用凈額法確認收入。

　　2023年公司服務業務收入規模和毛利率水平均有所提升，對公司營收和利潤形成有益補充 公司服務業務主要由安保服務和酒店業務構成，2023年實現收入4.18億元，業務毛利率為17.52%，收入規模和毛利率水平同比均有所提升。公司其他服務收入主要為旅游門票服務、客運服務、演藝服務、物流服務、醫療服務等。

　　安保服務業務仍由下屬子公司舟山市普陀區邦安保安服務有限公司（以下簡稱“邦安保安”）負責運營。經普陀區政府委托，邦安保安主要為區域內部分政府部門及企事業單位提供安保和輔警服務。

　　2023年公司安保服務實現收入1.75億元，業務毛利率為8.58%，較上年均有所增長。公司安保服務業務系經普陀區政府授權，區域內競爭對手較少，2023年收入穩步增長，業務發展前景仍較好。

　　公司酒店業務仍主要為子公司東港投資所負責運營的舟山希爾頓酒店經營業務。舟山希爾頓酒店坐落于舟山群島新區普陀東港內湖商圈，與普陀山隔海相望，毗鄰沈家門漁港美食街、購物中心及娛樂休閑商場，擁有378間湖景或海景客房、3間餐廳和酒吧、健身中心、水療中心、室內泳池、2,600平方米大會議室、1,100平方米無柱大宴會廳，以及其他配套設施。隨著餐飲旅游業強勁復蘇，2023年公司酒店業務收入大幅增長至1.73億元，業務毛利率為34.67%，同比有所下降，但盈利能力仍較強。

　　跟蹤期內，作為普陀區主要的城市開發建設以及國有資產經營主體，公司獲得的外部支持力度仍較大。2023年，舟山市普陀區財政局將前期撥付子公司普陀城投和港福開發的11.08億元款項轉為資本性投入，同時，舟山市普陀區人民政府將評估價值7.65億元的建筑石料礦產資源經營權注入子公司港福開

　　合計增加27.74億元；此外，公司及下屬子公司合計獲得政府補助2.05億元，公司資本實力和盈利水平顯著提升。

　　以下分析基于公司提供的經中興華會計師事務所（特殊普通合伙）審計并出具標準無保留意見的2022-2023年審計報告，報告均采用新會計準則編制。2023年公司合并報表范圍新增8家子公司，減少2家子公司，具體如表1所示。

　　受益于政府較大規模的資產注入以及公司業務規模的擴張，2023年公司資產規模持續增長，存貨規模仍較大，其變現受制于工程進度及政府財政支付安排，應收款項對營運資金形成一定占用，公司整體資產流動性仍較弱

　　受益于政府較大規模的資產注入以及公司自身的利潤積累，2023年公司所有者權益小幅增長，資本實力有所提升，截至2023年末公司所有者權益仍以政府資產注入形成的資本公積為主，實收資本、少數股東權益和未分配利潤亦占有一定比例。同期，隨著融資規模的擴張，公司總負債規模有所增長，綜合影響下，公司產權比率有所提升，所有者權益對負債的保障程度有所下降。

　　合計增加27.74億元；此外，公司及下屬子公司合計獲得政府補助2.05億元，公司資本實力和盈利水平顯著提升。

　　以下分析基于公司提供的經中興華會計師事務所（特殊普通合伙）審計并出具標準無保留意見的2022-2023年審計報告，報告均采用新會計準則編制。2023年公司合并報表范圍新增8家子公司，減少2家子公司，具體如表1所示。

　　受益于政府較大規模的資產注入以及公司業務規模的擴張，2023年公司資產規模持續增長，存貨規模仍較大，其變現受制于工程進度及政府財政支付安排，應收款項對營運資金形成一定占用，公司整體資產流動性仍較弱

　　受益于政府較大規模的資產注入以及公司自身的利潤積累，2023年公司所有者權益小幅增長，資本實力有所提升，截至2023年末公司所有者權益仍以政府資產注入形成的資本公積為主，實收資本、少數股東權益和未分配利潤亦占有一定比例。同期，隨著融資規模的擴張，公司總負債規模有所增長，綜合影響下，公司產權比率有所提升，所有者權益對負債的保障程度有所下降。

　　資料來源：公司 2022-2023年審計報告，中證鵬元整理 資料來源：公司 2023年審計報告，中證鵬元整理

　　隨著政府較大規模的資產注入以及公司業務規模的擴張，2023年末公司資產總額增至799.54億元，同比增長15.31%。

　　存貨仍為公司最主要的資產，主要為合同履約成本，隨著公司土地整理、基礎設施建設和安置房建設項目的持續推進，存貨規模穩步增長，2023年末占總資產的比重高達65.00%。公司應收賬款主要為應

　　收舟山市普陀區住房和城鄉建設局、舟山市普陀區財政局等地方政府部門的代建工程款和土地整理結算款，2023年隨著項目持續結算規模有所增長，公司土地整理和基礎設施代建業務回款存在一定滯后性。

　　公司其他應收款主要為外部單位的借款和往來款，2023年規模有所增長，其中前五大應收對象全部為地方政府部門及地方國有企業，合計占比為69.17%，其中應收浙江海洋租賃股份有限公司往來款余額為2.51億元，賬齡均為3年以上，已計提壞賬準備0.25億元。公司應收款項規模較大，部分款項賬齡較長，對營運資金形成一定占用。截至2023年末，公司貨幣資金仍以銀行存款為主，規模較上年有所下降，其中1.34億元因借款質押及保證金使用受限，受限比例較小。

　　公司投資性房地產主要系用于對外出租的房產，采用公允價值計量，2023年隨著公司外購及存貨轉入部分房產，投資性房地產規模小幅增長。公司固定資產主要為房屋及建筑物，2023年規模小幅增長，主要系部分房產由存貨科目轉入所致，其他權益工具投資科目主要為對當地國有企業股權投資，2023年規模變化不大，當期合計確認股利收入444.29萬元；公司無形資產主要為土地使用權與特許經營權（主要包括賬面價值27.69億元的礦產經營權和15.07億元的停車經營權），2023年，隨著普陀區人民政府將7.65億元的建筑石料礦產資源經營權和9.00億元的城區公共停車經營權無償注入公司下屬子公司，無形資產賬面價值同比增幅達58.23%，目前公司停車經營權每年可實現一定收益。截至2023年末公司賬面價值合計14.81億元的貨幣資金、存貨、固定資產和投資性房地產因借款抵押等因素使用受限，占同期末凈資產的5.17%，整體資產受限比例小。

　　2023年公司營業收入仍主要來自資產經營、服務、基礎設施建設和土地整理業務。2023年受政府結算安排、安置進度、餐飲旅游行業復蘇等因素影響，公司基礎設施建設業務、資產經營、服務業務收入規模均大幅增長；受土地出讓市場波動等因素的影響，公司土地整理業務收入有所下降；出于謹慎性原則考慮，公司建材貿易改用凈額法確認收入，公司貿易業務收入規模大幅下降。綜合影響下，公司全年實現營業收入12.90億元，同比大幅下降超50%。毛利率方面，由于本期銷售的安置房及結算的基礎設施代建項目銷售毛利率較低，公司資產經營和基礎設施建設業務毛利率有所下降；由于2023年出讓地塊主要位于普陀區行政、文化中心，出讓價格較高，公司土地整理業務毛利率較高；得益于盈利能力較弱的貿易業務改用凈額法確認收入，貿易業務毛利率水平大幅提升；隨著各業務收入比重變動，2023年公司銷售毛利率同比大幅提升16.58個百分點。截至2023年末，公司存貨中基礎設施、土地整理和安置房項目尚未結算的投入成本規模較大，仍能為未來收入提供較好的保障。

　　2023年公司營業利潤和利潤總額均有所下降，政府補助對利潤貢獻仍較大，2023年公司合計獲得政府補助2.05億元，占公司利潤總額的比重為111.41%。

　　2023年公司債務規模持續攀升，以長期債務為主，財務杠桿水平仍較高，債務負擔較重，償債指標下滑至較低水平，公司仍面臨較大的債務償付壓力

　　公司項目資金需求較大，且主要來自債務融資，2023年公司總債務規模持續攀升，期末達463.93億元，同比增長19.02%。長期債務仍為公司債務的主要增量，短期債務占比29.85%。公司債務以銀行借款和債券發行為主，非標融資作為補充，銀行借款多有抵質押和擔保措施，2023年末融資余額為264.08億元；公司債券市場融資較為通暢，2023年公司本部、子公司東港集團和普陀城投合計發行9只債券，合計規模達49.54億元，債券品種包括公司債、定向融資工具和境外債，發行利率集中在3.90%-5.50%區間內，截至2023年末，公司債券融資余額為137.87億元；公司非標融資主要為融資租賃，2023年末融資余額為57.66億元，融資成本相對偏高。

　　體償付壓力不大。除融資租賃款外，公司長期應付款中還包括部分普陀區財政局債務置換款、專項應付款（系政府撥付的基礎設施項目建設款項），2023年規模基本與上年持平。

　　償債指標方面，2023年公司資產負債率小幅提升至64.15%，財務杠桿水平仍較高，債務負擔較重。

　　隨著長期債務面臨集中到期，短期債務規模增加，疊加期末公司賬面貨幣資金規模減小，2023年末公司現金短期債務比降至0.22，公司面臨較大的短期債務集中兌付壓力。2023年末EBITDA利息保障倍數有所下降， EBITDA對利息的保障程度仍較弱。

　　公司流動性需求主要來自項目建設及債務的還本付息，2023年公司經營和投資活動現金凈流出規模仍較大，未來仍需通過外部融資平衡資金缺口，預計公司債務規模將進一步增長。公司作為舟山市普陀區主要的城市開發建設和國有資產經營主體，必要時可獲得當地政府的資金支持，且公司與多家金融機構建立了合作關系，再融資渠道較為通暢，截至2023年末，公司銀行授信總額達391.79億元，尚未使用授信額度為114.71億元，流動性儲備較為充裕，但仍需關注相關政策及融資環境對公司再融資能力的影響。整體來看，較大的債務規模及流動性缺口使公司面臨較大的剛性債務償付壓力。

　　中證鵬元認為，公司 ESG表現良好，對其持續經營和信用水平基本無負面影響 環境方面，公司業務面臨的環境風險相對較小，根據公司提供的《誠信、獨立性、財務制度運行、組織機構設置說明》，近一年內公司未有因空氣污染和溫室氣體排放、廢水排放和廢棄物排放等事項而受到相關政府部門處罰的情況發生。

　　社會方面，根據公司提供的《誠信、獨立性、財務制度運行、組織機構設置說明》，近一年內公司公司未因違規經營、違反政策法規受到政府部門處罰，未發生產品質量或安全問題，不存在拖欠員工工資、社保、工作環境嚴重影響員工健康問題，未發生安全事故。

　　治理方面，公司戰略定位較為清晰，2024年 1月，公司控股股東變更為普陀智匯，但實際控制人未發生變化。2024年 3月，公司董監高人員變動較大。黃海群不再擔任公司董事長、總經理和法定代表人職務，嚴超、俞滿平、張燕不再擔任公司董事職務，胡洪峰、林軍峰、龔曉玲不再擔任公司監事職務；胡洪峰新任公司董事長、總經理及法定代表人，夏良波、黃光林、莊妍新任公司董事，許迪靜、嚴佳琳、徐晶楹新任公司監事。根據公司提供的《誠信、獨立性、財務制度運行、組織機構設置說明》，近一年內公司未因信息披露不合規受處罰，高管不存在涉嫌違法違紀事項。但中證鵬元注意到，公司對政府部門及關聯公司的往來款較多，內部控制體系與治理結構有待進一步優化。

　　根據公司提供的企業信用報告，從2021年1月1日至報告查詢日（2024年5月9日），公司本部及重要子公司普陀城投、東港集團不存在未結清不良類信貸記錄，已結清信貸信息無不良類賬戶；公司公開發行的各類債券均按時償付利息，無到期未償付或逾期償付情況。

　　截至2023年末，公司對外擔保余額合計54.26億元，占期末所有者權益的比重為18.93%，被擔保方均為舟山當地國有企業，但對外擔保規模較大，且未設置反擔保措施，存在一定的或有負債風險。

　　公司是舟山市普陀區人民政府下屬企業，普陀區政府間接持有公司合計90%股權。中證鵬元認為在公司面臨債務困難時，普陀區人民政府提供特殊支持的意愿極其強，主要體現在以下方面： （1）公司與普陀區人民政府聯系非常緊密。普陀區政府間接持有公司90%股權，為公司實際控制人，公司非職工董事由普陀區政府委派，經營戰略和業務運營相關的重大事項需經普陀區財政局審批，政府對公司的經營戰略和業務運營擁有絕對控制權；公司土地開發整理、安置房建設和基礎設施代建業務由普陀區政府部門委托，近年來在資金注入、資產劃撥、股權劃轉等方面受到普陀區政府支持的次數較多且力度較大，預計未來公司與政府聯系將較為穩定。

　　（2）公司對普陀區人民政府非常重要。公司主要從事普陀區內土地開發整理、城市基礎設施建設、安置房建設等業務，業務規模較大，具有較強的區域專營性，在基礎設施建設方面對政府貢獻很大，且公司及重要子公司東港集團和普陀城投均已發債，如果出現債務違約情況，將對當地金融生態環境和融資成本產生實質性影響。

　　依托臨海的優越地理位置，舟山市海洋經濟發達，經濟增勢強勁，2023年人均GDP高居浙江省首位，普陀區的海產、港口及旅游資源豐富，產業以船舶修造、水產加工業以及旅游業為主，經濟總量持續增

　　長。公司作為舟山市普陀區主要的城市開發建設和國有資產經營主體，主要從事舟山市普陀區內土地整理、基礎設施代建、安置房建設、房產租賃、安保和酒店服務、建材貿易等業務，具有較強的區域專營性。2023年公司營業收入和營業利潤有所下降，2023年末公司主要在建土地整理項目、安置房與基礎設施代建項目體量較大，業務持續性仍較好。但需注意的是，公司土地整理、基礎設施代建和安置房銷售收入受項目結算進度、土地市場、安置進度等因素影響較大，且項目建設持續投入對資金需求較大，2023年公司經營和投資活動現金流仍呈大規模凈流出狀態，日常經營現金流平衡存在一定壓力。此外，2023年公司債務規模持續攀升，債務負擔仍較重，公司仍面臨較大的償債壓力。

　　公司直接和間接融資渠道較為通暢，截至2023年末，公司共獲得公司銀行授信總額達391.79億元，尚未使用授信額度為114.71億元，流動性儲備較為充裕，且未來公司在資產注入、財政補貼方面持續獲得地方政府支持的可能性較大。綜合來看，公司抗風險能力較強。

　　綜上，中證鵬元維持公司主體信用等級為AA，維持評級展望為穩定，維持 “19普陀國資債01/PR普陀01”、“19普陀國資債02/PR普陀02”的信用等級為AA。

　　附錄二 公司股權結構圖（截至 2024年 6月） 資料來源：公司提供 附錄三 公司組織結構圖（截至 2024年 6月） 資料來源：公司提供

　　東港投資發展集團有限公司 46.15% 實業投資，房地產開發經營，土地整理等 舟山普陀城市投資發展集團有限公司 100.00% 居民安置及置換、土地整理等 100.00%

　　舟山市普陀區水利圍墾投資經營有限公司 100.00% 水利工程項目開發，圍墾項目開發等 80.00%

　　舟山市普陀區企業投資服務中心有限公司 100.00% 投資項目代理服務 資料來源：公司 2023年審計報告，中證鵬元整理

　　EBITDA利息保障倍數 EBITDA/（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出） 短期債務 短期借款+應付票據+1年內到期的非流動負債+其他短期債務調整項 長期債務 長期借款+應付債券+租賃負債+其他長期債務調整項

　　注：除 AAA級，CCC級（含）以下等級外，每一個信用等級可用“+”、“－”符號進行微調，表示略高或略低于本等級。

　　注：除 AAA級，CCC級（含）以下等級外，每一個信用等級可用“+”、“－”符號進行微調，表示略高或略低于本等級。

　　aaa 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。

　　aa 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低。

　　a 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低。

　　bbb 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般。

　　bb 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，違約風險較高。

　　ccc 在不考慮外部特殊支持的情況下，償還債務的能力極度依賴于良好的經濟環境，違約風險極高。

　　注：除 aaa級，ccc級（含）以下等級外，每一個信用等級可用“+”、“－”符號進行微調，表示略高或略低于本等級。