火車站服裝商圈，在鄭州，就是神一樣的存在，以前是，現(xiàn)在還是。對(duì)社會(huì)大眾是，對(duì)我們這樣浸淫鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)十來(lái)年的從業(yè)人士也是。對(duì)商圈商戶是，對(duì)在這個(gè)商圈耕耘的銀基、中部大觀、豫發(fā)、肯同更是。

　　最北邊是傳統(tǒng)的的二七商圈，盤(pán)踞著北京華聯(lián)、市百貨大樓、大商等老一代零售巨頭，也有萬(wàn)象城、大衛(wèi)城、大上海城，以及暗中推動(dòng)的國(guó)貿(mào)360太康路店。中間就是前幾年號(hào)稱“火車站最后一塊地”的萬(wàn)博商城和它為伴的小商品市場(chǎng)。最南邊就是科技市場(chǎng)之外的另一個(gè)通訊器材集散地。

　　上圖所示，1.5平方公里的土地上，卻集中了100萬(wàn)方的商業(yè)體量，近3萬(wàn)商戶在此，每年銷往全國(guó)各地的服裝高達(dá)10億件，日均營(yíng)業(yè)額3.3億，占到鄭州GDP快1/5了（數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，請(qǐng)大家?guī)臀覀円黄鸷藢?shí)）。

　　這就是鄭州服裝行業(yè)對(duì)外的商貿(mào)名片-----鄭州火車站服裝商圈，和廣州白馬、杭州四季青、北京大紅門等并列成為國(guó)內(nèi)主要服裝流通市場(chǎng)，雖然鄭州不是主要的服裝原產(chǎn)地，但因?yàn)槠洹傲魍屑~”的戰(zhàn)略地位臨沂最便宜的童裝批發(fā)，這里也是全國(guó)服裝市場(chǎng)晴雨表之一。

　　區(qū)域內(nèi)以批發(fā)為主的服裝商戶，占到總商戶數(shù)的50%以上，而各服裝品牌總代理、總經(jīng)銷商占到了總商戶數(shù)的30%左右童裝該去哪里批發(fā)便宜，另外有8%左右的商戶為廠家直營(yíng)點(diǎn)。覆蓋河南全省，以及周邊的山西、山東、河北、安徽、湖北等城市，貨物最遠(yuǎn)銷售到新疆、西藏、內(nèi)蒙古等地區(qū)。

　　5、地一大道、德化新街雖然也想在批發(fā)市場(chǎng)中分一杯羹，但是限于體量、展示功能和自身配置配套的缺失只能做旁觀者，所以建業(yè)凱浦最終被邊緣化了，畢竟做專業(yè)市場(chǎng)類商業(yè)胡大師沒(méi)那么多經(jīng)驗(yàn)和精力。把重心放在針對(duì)年輕人的餐飲、休閑等零售配套應(yīng)該是他們最好的機(jī)會(huì)，畢竟德化新街是1、3號(hào)線的最快通道，也是零售商圈和批發(fā)商圈的最快通道。

　　2、所有的老市場(chǎng)的硬件設(shè)施都較差，主要體現(xiàn)在電梯配比、內(nèi)部人流動(dòng)向設(shè)計(jì)、外部車流人流動(dòng)線、均沒(méi)有酒店、會(huì)議、物流通道等的配套，讓每個(gè)市場(chǎng)看起來(lái)都是非常的雜亂無(wú)序。

　　4、各種堵是目前無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)，經(jīng)隴海高架橋從高鐵站過(guò)來(lái)不到10分鐘，可是從錢塘路下了高架沒(méi)有30分鐘別想到火車站南廣場(chǎng)，“一堵倆小時(shí)”絕對(duì)是常態(tài)。人太多、車太多、小推車橫行是區(qū)域的一大景觀，暴露的還是片區(qū)的管理意識(shí)、管理能力的不足。

　　5、展示、看貨、打貨、物流、交易都在這一個(gè)小圈內(nèi)解決，現(xiàn)代物流解決方案急需引進(jìn)，不然堵車、堵人的節(jié)奏會(huì)持續(xù)吧。

　　我們當(dāng)時(shí)就認(rèn)為，零售型業(yè)態(tài)、低端批發(fā)業(yè)態(tài)、非行業(yè)性市場(chǎng)是不具有外遷可能性的，要不遷不動(dòng)，要不就遷死。特別是以前吃信息不透明紅利而存在的一些批發(fā)市場(chǎng)，在互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代，更是不具有未來(lái)價(jià)值。

　　當(dāng)時(shí)我們就說(shuō)，銀基商貿(mào)城這類業(yè)態(tài)，外遷是行不通的，但區(qū)域臟亂差的現(xiàn)狀確實(shí)需要改變、原有商場(chǎng)不能滿足時(shí)代需要也是事實(shí)

　　作為財(cái)政稅收的命根子，管城區(qū)和二七區(qū)自然不想讓這些商戶流失，2012年開(kāi)始管城回族區(qū)就走訪商圈各大市場(chǎng)，并到杭州、武漢考察，最終在2014年6月22日，區(qū)域升級(jí)的愿景規(guī)劃通過(guò)了專家評(píng)審和市規(guī)劃局的認(rèn)可。

　　據(jù)說(shuō)大觀國(guó)貿(mào)去年的時(shí)候一平方售價(jià)在3-5萬(wàn)之間不等，而且賣的不錯(cuò)。當(dāng)然，一多半的客戶來(lái)源的都是周邊的商戶，他們也許很清楚這是當(dāng)下最佳的選擇，而，仔細(xì)了解，

　　大觀國(guó)貿(mào)能否達(dá)到大家的預(yù)期，依然未知，畢竟除了硬件條件和理念領(lǐng)先，服裝行業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、招商能力、管理能力也是極大的挑戰(zhàn)。